Consta nos autos que, no âmbito de um processo de falência, foi determinada a alienação de um imóvel. O bem foi levado a leilão por duas vezes, todavia, não tiveram interessados em adquiri-lo. Na terceira tentativa, foi vendido por R$865 mil, valor equivalente a 10% do valor da avaliação.

Na origem, o juízo de 1º grau não homologou a compra, “sob o fundamento de que o montante arrecadado é irrisório e não atende aos interesses do processo”. Inconformado, o adquirente do imóvel no leilão interpôs recurso.

Regime falimentar

Ao analisar o caso, desembargador J. B. Franco de Godoi, relator, explicou que “no regime falimentar, a noção do preço vil do CPC não se aplica, de modo que o comprador interessado pode pagar qualquer preço pelo bem, em homenagem à eficiência da realização o ativo”.

No mais, asseverou que o controle efetuado pelo magistrado de 1º grau não se pautou pela estrita legalidade, mas sim por um critério de conveniência e de uma possível melhor vantagem econômica para massa, o que não pode prevalecer.

Por fim, destacou que a arrematação não se reveste de qualquer ilegalidade, “sendo certo que o exercício realizado pelos impugnantes da arrematação e pelo magistrado tem natureza estritamente econômica, o que não pode ser chancelado”. Nesse sentido, deu provimento ao recurso para homologar a arrematação realizada em leilão.

Os advogados Paulo Vitor Alves Mariano e Caio Luís Barbosa Gonçalves, atuaram na causa.

Processo: 2134903-69.2022.8.26.0000

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Todos esses detalhes fazem com que os distressed assets se tornem um ativo de risco de longo prazo, porém com uma rentabilidade  superior ao praticado no mercado tradicional.

Neste cenário, a realização de uma ampla e segura análise jurídica é de  suma relevância aos investidores, servindo-lhes como instrumento útil e necessário para amparar sua tomada de decisão de aquisição ou não, sobretudo se o ativo estressado for um crédito judicial.

E aqui reside o detalhe essencial para este segmento de investimento: A importância da análise jurídica por profissionais especializados, isto para fins de se conhecer integralmente o cenário em que o ativo está inserido, diminuindo os riscos e tornando-o ainda mais atrativo.

O estudo técnico do ativo de interesse permite antever eventuais nulidades processuais (prescrição intercorrente, ausência de intimações obrigatórias, vício da citação ou outras vicissitudes) que poderiam prejudicar, total ou parcialmente, a performance do ativo.

Há, ainda, a necessidade de se antever questões jurídicas relacionadas à viabilidade de procedência e/ou improcedência, probabilidade de reversão em segunda instância e tribunais superiores, risco de instauração de concurso de credores.

Abaixo, falaremos, em síntese, sobre alguns institutos que, por meio da análise jurídica, pode ser visualizado pelo profissional.

01. – DAS NULIDADES, SEU CONCEITO E SEUS EFEITOS:

Acerca do conceito de nulidade processual, a melhor doutrina ensina que esta é “a privação de efeitos imputada aos atos do processo que padecem de algum vício em seus elementos essenciais e que, por isso, carecem de aptidão para cumprir o fim a que se achem destinados”.

Classificam-se as nulidades processuais como absoluta e relativa, sendo que parcela considerável da doutrina considera que algumas delas, em grande parte às relativas, como meras irregularidades.

As principais características da nulidade absoluta são o (a.) interesse público, (b.) possibilidade de ser decretada pelo juiz, independentemente, de manifestação de vontade das partes e (c.) possibilidade de ser reconhecida a qualquer tempo e grau de jurisdição, conforme estabelecido pela Legislação Processual Civil (Art. 278, parágrafo único).

A título de exemplo podemos destacar: incompetência absoluta (Art. 64, §1º, CPC), ausência de intimação das partes ou dos advogados (Art. 272, §2º, CPC) ou ato praticado por advogado sem poderes (Art. 104, §2º, CPC).

Por outro lado, as nulidade relativas são caracterizadas (a.) pelo interesse particular e (b.) pela demonstração tempestiva de prejuízo efetivo, sob pena de convalidação do vício (Art. 278 CPC).

Como exemplo podemos citar: incompetência relativa, que deve ser arguida como item da contestação, salvo na hipótese do Artigo 63, §3º, do Código de Processo Civil.

Por fim, as meras irregularidades são os vícios que possuem menor gravidade, ocasionados pela inobservância de regra não relevante, não prejudicando as partes e nem o processo, como, por exemplo, a utilização de texto em língua estrangeira na petição inicial (Artigo 192 CPC).

Em casos práticos, o efeito imediato do reconhecimento da nulidade absoluta será a necessidade de suprimir o ato nulo mediante a renovação da medida ou a realização dele na devida forma legal.

Se a nulidade insanável for atribuída ao autor da demanda, em tese, o processo poderá ser extinto, sem resolução do mérito. Contudo, em casos isolados e pelo princípio da causalidade, caso o ato não afete a validade da relação processual, poderá ser tratado isoladamente, sem reflexos sobre o processo.

Entretanto, quando o ato nulo for de titularidade do réu, não haverá qualquer incidência no andamento da demanda, que seguirá tradicionalmente como se a conduta não tivesse sido efetivada.

Por assim ser, a prévia análise jurídica do processo em que o ativo está sendo discutido permitirá ao profissional verificar se a demanda está infundida de eventual nulidade absoluta ou relativa. Na primeira hipótese, ensejará ensejar a extinção do processo, na segunda, o atraso no regular prosseguimento, que poderá ser compensado com a aplicação de deságio ainda maior na negociação de aquisição.

02. – DA PRESCRIÇÃO MATERIAL OU NA MODALIDADE INTERCORRENTE:

Noutra banda, considerando créditos judiciais estão, em sua grande maioria, vinculados a processos judiciais que tramitam por muitos anos, a detecção de eventual prescrição (material ou na modalidade intercorrente) é de suma importância.

Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery explicam que a “prescrição é causa extintiva do direito ou da pretensão de direito material, pela desídia de seu titular, que deixou transcorrer o tempo sem exercitar seu direito. Sendo a prescrição causa que restringe direitos, tem de ser interpretada de maneira estrita. Quando se observar a inexistência de desídia do titular do direito ou da pretensão, deve-se dar à prescrição interpretação mitigada”.

Em linhas gerais, os prazos prescricionais materiais encontram-se previstos nos Artigos 205 e 206 do Código Civil.

Por outro lado, há o instituto da prescrição intercorrente, a qual se concretiza quando o credor, por desídia ou inércia, deixa de realizar os atos necessários para o regular prosseguimento do processo.

Para essa hipótese, na forma estabelecida pelo Artigo 206-A do Código de Processo Civil, o prazo aplicável é o prazo de prescrição material, que nas execuções, iniciará do fim do prazo de 1 ano de suspensão do processo, nos termos art. 921, §§1º e 2º, do Código de Processo Civil.

Exemplificando: O credor intimado a dar prosseguimento não apresenta qualquer manifestação efetiva em busca da satisfação do crédito, por mais de 05 (cinco) anos, a contar do fim de 1 ano de suspensão da ação. Nessa hipótese, por provocação do devedor ou de mote próprio, o juiz extinguirá o processo em razão da prescrição intercorrente, impossibilitando o credor de continuar a busca judicial do recebimento de seu crédito.

Desta forma, a aprofundada análise do processo para confirmação da inexistência de qualquer das prescrições é medida de relevo, afastando qualquer possibilidade de aquisição de direito creditório prescrito e impossível recuperação.

03. – DA VIABILIDADE PATRIMONIAL E EVENTUAL CONCURSO DE CREDORES:

A análise jurídica dos ativos alternativos também deverá levar em consideração a vida financeira do devedor, compreendendo um levantamento dos bens passíveis de penhora e dos processos ativos que ele figure no polo passivo, isto para fins de se verificar eventual ordem de preferência no concurso de credores, conforme estabelecido pelo Artigo 908 do Código de Processo Civil.

Com relação a esta matéria, deverão ser estudados 02 (dois) tipos de concursos: (a.) de credores com preferências diversas e (b.) de credores com a mesma preferência.

O concurso de credores com preferências diversas, nos termos do que prescreve o Artigo 958 do Código Civil, são classificados como de privilégios (trabalhista e fiscais, por exemplo) e os direitos reais de garantia (hipoteca e penhor, por exemplo).

Consoante estabelece o Artigo 961 do Código Civil, o crédito real prefere ao pessoal de qualquer espécie e o crédito pessoal privilegiado, ao simples. O privilégio especial, por sua vez, ao geral.

Não havendo título geral de preferência, terão os credores igual direito sobre os bens do devedor, de acordo com o Artigo 957 do Código Civil, conforme explica o professor Araken de Assis :

“Recebem seus créditos em primeiro lugar, portanto, os credores dotados de ‘título legal à preferência’, e na ‘ordem das respectivas prelações’, consoante proclama o art. 908, caput, e §1º (v.g., o credor trabalhista, desde que haja movido execução e penhorado o bem; depois os credores quirografários penhorantes, observada a ordem cronológica das penhoras).”

Na execução civil, a ordem do concurso de credores com preferências diversas fica estabelecido da seguinte forma:

a. Créditos oriundo da legislação trabalhista, limitados a 150 (cento e cinquenta) salários-mínimos por credor e os decorrentes de acidente de trabalho;
b. Créditos tributários;
c. Créditos com garantia real até o limite do valor do bem gravado, registrando-se decisões do Superior Tribunal de Justiça que entendem que o crédito condominial prefere o crédito com garantia real;
d. Crédito com privilégio especial; e
e. Crédito com privilégio geral.

Segundo os juristas Fredie Didier, Leonardo, Paula e Rafael, no caso de concurso de credores com a mesma preferência, a ordem fica da seguinte forma: (a.) credor da primeira penhora tem preferência no recebimento do dinheiro que resultar da expropriação do bem (Artigo 797 e 908, §2º, CPC) e (b.) credor com a segunda penhora só exercitará seu direito sobre o saldo que restar após a satisfação da primeira penhora.

Destacam, também, que a existência de sucessivas penhoras sobre o mesmo bem não afetam o direito de preferência daqueles que anteriormente obtiveram a constrição judicial (Art. 797 CPC).

Importante não se olvidar que no caso da execução civil, não se trata de concurso universal, e sim de concurso singular de credores. Portanto, aqui não se aplicam as regras contidas no Artigo 83 da Lei de Falências e Recuperações Judiciais.

Tal qual ocorre nas outras hipóteses expostas, a verificação da existência de concurso de credores ou de sua eventual instauração deverá considerado na análise e no momento da negociação da aquisição do direito creditório, dado que isso poderá inviabilizar a recuperação do crédito ou fazê-lo não performar como idealizado.

04. – DE EVENTUAIS DESVIOS PATRIMONIAIS OU SUCESSÕES EMPRESARIAIS IRREGULARES

Por fim, deve-se analisar ainda a ocorrência de eventuais desvios patrimoniais ou sucessões empresariais irregulares por empresas criadas em nome de interpostas pessoas para continuidade da atividade empresarial, a fim de verificar a viabilidade ou não da aquisição de um ativo judicial.

Neste ponto, a análise deve ser bem criteriosa, pois muitas vezes em que pese tenha havido de fato um desvio de bens ou a criação de novas empresas em nome de “laranjas”, é necessário que os fatos estejam corroborados com provas concretas da ocorrência dos atos fraudulentos.

Isto porquê, qualquer que seja o instituto utilizado para descortinar eventuais atos fraudulentos ocorridos (alegação de fraude à execução, ação paulina para desconstituição de fraude contra credores, incidentes de desconsideração de personalidade jurídica e etc) é necessário o preenchimento de requisitos jurídicos bem delineados.

No caso de incidentes de desconsideração de personalidade jurídica, por exemplo, é necessário o preenchimento dos requisitos postos no art. 50, qual seja abuso de personalidade jurídica concernente no desvio de finalidade ou confusão patrimonial.

A título de exemplo, pega-se o caso comum de devedores que constituem novas empresas em nome de parentes próximos, sobretudo filhos ou sucessores. Para que haja a desconsideração da personalidade jurídica não basta demonstrar este ocorrido, mas como de fato ocorreu desvio de finalidade ou confusão patrimonial.
Portanto, muito além de descortinar fatos, é necessário obter provas robustas que preencham os requisitos legais para utilização dos instrumentos jurídicos cabíveis.

05. – CONCLUSÃO:

Diante das explicações e dos exemplos narrados acima, nota-se que é de extrema a importância a prévia análise jurídica para aquisição de créditos ou ativos judiciais, afastando do investidor qualquer possibilidade de avanço num crédito não perfomável.

Importante enfatizar, ainda, que o profissional deverá realizar avaliação de risco mais abrangente, para além dos elementos citados, dado cada processo possui suas próprias nuances e especificidades.

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Autor: Doutor Ítalo Ramos dos Santos

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Especialmente no âmbito judicial, na linha do pensamento do professor Fredie Didier Junior1, ela se aperfeiçoa pelo fato do Estado-Juiz, atuando com sua soberania e avançando por sobre o patrimônio do devedor, transferir àquele que ofertar maior lance ou proposta mais vantajosa para aquisição da propriedade, domínio ou posse.

Neste cenário, a Legislação Processual Civil vigente estabelece a possibilidade de o interessado adquirir, mediante proposta, o bem levado à hasta pública. Em que pese a previsão legal implementar dois prazos específicos para a formalização da pretensão de aquisição mediante proposta, o presente texto tem como escopo analisar a regra processual e, ao final, demonstrar a possibilidade da relativização da tempestividade, como instrumento útil a maximização da entrega jurisdicional.

Como adiantado, a expropriação judicial ou extrajudicial tem por finalidade a conversão do bem penhorado em valores pecuniários para satisfação do crédito detido pelo credor, considerando a inércia do devedor em honrar com suas obrigações.

Cumpridas às regras processuais inerentes à realização do certame de alienação, a sistemática processual (Art. 8952, I e II, CPC) prevê a possibilidade de aquisição mediante proposta judicial, apontando duas oportunidades para apresentação: (i.) até o início da primeira praça, desde que por valor não inferior ao da avaliação ou (ii.) até o início do segundo leilão, cujo valor apresentado não deverá ser vil.

Nos parágrafos da mencionada norma legal há as pilastras por sobre as quais a proposta deverá estar escorada, dentre elas, em se optando pelo parcelamento, porcentagem mínima de entrada, máximo de prestações diluídas no tempo, índice de correção e afins.

Pois bem. Não obstante o posicionamento da doutrina sustentada pelos professores Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery3 de que “esse direito deve ser exercido até o momento indicado no CPC 895 caput”, conforme se discorrerá a seguir, a relativização do prazo legal afigura-se como plenamente admissível, mediante a harmonização com os princípios da ausência de prejuízo, aproveitamento dos atos processuais válidos, simplificação e instrumentalidade das formas, economia processual e alcance a finalidade essencial da execução, em consonância com os Artigos 1884, 2775 e 2836, parágrafo único, todos do Código de Processo Civil.

Isto porque o aproveitamento do ato processual praticado de maneira distinta daquela prevista, mas que atinja finalidade pretendida é garantida por nosso ordenamento jurídico, ainda mais se somado ao fato de ter sido realizado por terceiro de boa-fé, posto que o proponente poderá colocar fim ao processo judicial, através conversão do bem por dinheiros.

Em que pese a regra processual estabelecer, de forma enrijecida, a necessidade de oferta da pretensão de aquisição antes do início do primeiro e do segundo leilão, havendo o cumprimento da integralidade do conteúdo do edital de leilão, nada há para obstar o aceite da pretensão.

Acerca do tema, o jurista Rodrigo Barioni7, em comentário ao art. 895, posicionando-se no sentido de que o magistrado deve buscar meios facilitadores para a alienação judicial, além de se admitir a proposta a destempo, esclarece que “caso a proposta seja formulada a destempo, isto é, após o início do leilão, desde que este não seja bem-sucedido, poderá o juiz considerar a proposta, no sentido de permitir a alienação do bem”.

A professora Teresa Arruda Alvim Wambier8 assim sustenta seu posicionamento:

“23. Merece ainda ser feita uma ponderação a respeito desse aparente limite temporal para apresentação das propostas (até o leilão). Não vislumbramos qualquer prejuízo para que eventuais arrematantes apresentem suas propostas, mesmo que contemplando o pagamento parcelado do preço, durante o leilão, até porque caso haja algum lance à vista, este obviamente prevalecerá sobre aqueles parcelados (§7.º).

24. O que importa é que ao final do leilão, o juiz tenha decidido por aquela mais vantajosa, considerando-se aquelas feitas por escrito na forma do dispositivo ora em comento ou aquelas feitas na própria praça, por meio eletrônico ou presencial, conforme o caso. Dessa forma, permitir-se-á ampla disputa de preços (e de condições de pagamento). Afinal, quanto mais propostas o juiz tiver para considerar, tanto melhor.” – (grifo nosso)

Com base na posição doutrinária, não haverá espaços para arguições de nulidades ou razões capazes de impossibilitar a homologação da proposta de aquisição, seja porque serão considerados válidos os atos que, praticados de outro modo, atingiram sua finalidade (Arts. 188 e 277 CPC).

Calha, com precisão, o comentário do professor José Miguel Garcia Medina9, ao observar que “como os atos processuais têm determinados fins, não faz sentido pensar em forma que não seja destinada a manifestar essa finalidade do ato”, arrematando que “não há vício se, embora realizado o ato de forma distinta da prevista em lei, sua finalidade for alcançada (o ato é considerado válido, dizem, textualmente, os arts. 188 e 277 do CPC/15)”.

Vale destacar, ainda, que não se decretará a nulidade quando o aproveitamento do ato processual não causar prejuízo as partes (Art. 283, par. único, CPC).

O exposto acima é a essência dos princípios da instrumentalidade e do aproveitamento dos atos processuais. A simplificação das formas é a afirmação dos princípios informativos do processo, tais como a brevidade, a simplicidade e a economia processual, pacífico na processualística.

Importante registrar que a efetividade da jurisdição se conjuga com o direito da parte de obter em prazo razoável a solução integral do mérito, incluída a atividade satisfativa10, sendo certo, também, que o devedor responde com todos os seus bens para o cumprimento de suas obrigações11. Mais que isso, pelo princípio da cooperação12, “todos os sujeitos do processo devem cooperar entre si para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva”.

Noutro lado, o sistema de nulidades civis tem como uma de suas principais características a de ser informado pelo princípio da instrumentalidade das formas. Com efeito, esse princípio basilar quer significar que as formas no processo civil não se constituem em um fim em si mesmas, ao contrário, representam meios para que possam ser atingidas finalidades, conforme já reconhecido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo13.

Ou seja, embora não tenha sido observada a forma do ato processual, atingindo este a sua finalidade essencial, ausente o prejuízo, não há óbices para se aproveitá-lo e utilizá-lo como instrumento para a satisfação e/ou amortização do crédito perseguido.

É possível concluir, portanto, que a proposta de aquisição, ainda que intempestiva, contemplará os princípios estruturantes da processualista estabelecidos pelos art. 188, 277 e 283, parágrafo único, todos do Código de Processo Civil, não ensejando qualquer óbice para a homologação/deferimento da aquisição judicial.

A somar aos argumentos acima deduzidos, derivados da estrita subsunção do caso à norma, cumpre salientar, também, que, ainda que se reputasse como viciada a proposta de aquisição apresentada fora do prazo legal, esta não poderia resultar na decretação de nulidade decisão autorizadora da aquisição.

Conforme preconiza o art. 28214, §1º, do Código de Processo Civil, que “o ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte”, positivando em nosso ordenamento a máxima pas de nullité sans grief.

Novamente o professor Medina15 esclarece que “mesmo que haja vício processual, não se decretará a nulidade, se o defeito processual não causar lesão. Na doutrina, afirma-se que não se decreta a nulidade se o vício não tiver transcendência sobre as garantias de defesa da parte, em juízo”.

Em igual sentido Diddier Junior16 leciona que “a invalidade processual é sanção que somente pode ser aplicada se houver a conjugação do defeito do ato processual (pouca importa a gravidade do defeito) com a existência de prejuízo. Não há nulidade processual sem prejuízo (pas de nullité sans grief). A invalidade processual é sanção que decorre da incidência de regra jurídica sobre um suporte fático composto: defeito + prejuízo”.

Com ainda mais contundência o professor José Roberto dos Santos Bedaque17 atesta que “não há nulidade absoluta decorrente de mera violação à forma. Ela está sempre relacionada à finalidade do ato e ao prejuízo causado pela não observância da forma, mesmo tratando-se de nulidade cominada”. E conclui:

“Afinal de contas, no âmbito processual, o interesse público reside na sua finalidade externa, representada pela eliminação da crise no plano material. Desde que esse resultado seja obtido mediante instrumento dotado do mínimo de segurança, em que foram regulados o contraditório e a ampla defesa, qualquer vício deixa de ser importante, incidindo, desde então, os princípios da ausência do prejuízo e da economia. Assegurada a participação efetiva dos sujeitos do processo – entendida esta como aptidão para influir na participação do resultado – nenhum desvio formal pode constituir óbice a que a sentença produza seus efeitos naturais no plano material.” – (grifo nosso)

Na hipótese ensejadora do presente estudo, não há que se falar em prejuízo. Isto porque, observando-se pela perspectiva do devedor, certo é que o produto da aquisição quitará integral ou parcialmente sua dívida. Já na perspectiva do credor, com a conversão do bem constrito por dinheiros, seu crédito será integral ou parcialmente satisfeito.

Não parece razoável impor credor o pesado ônus de suportar o descaso do devedor, sendo dever do Poder Judiciário, até em obediência à garantia constitucional do acesso à justiça e a completa entrega da prestação jurisdicional, que se completa apenas com satisfação integral do crédito.

Em assim sendo, após o enfrentamento das situações inerentes aos movimentos processuais, das normas legais e princípios norteadores do ordenamento jurídico, o resultado alcançado é a possibilidade de se relativizar o marco temporal para apresentação da proposta de aquisição judicial de imóvel, tendo em vista inexistir ausência de prejuízo às Partes envolvidas, tendo como movimento de consequência a homologação/deferimento da aquisição judicial.

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1 DIDIER JR., Fredie; CARNEIRO DA CUNHA, Leonardo José; BRAGA, Paula Sarno; OLIVEIRA, Rafael. Curso de Direito Processual Civil: vol. 5. Salvador: Juspodivm, 2009, Pág. 639.

2 “Artigo 895 – O interessado em adquirir o bem penhorado em prestações poderá apresentar, por escrito: I – até o início do primeiro leilão, proposta de aquisição do bem por valor não inferior ao da avaliação; II – até o início do segundo leilão, proposta de aquisição do bem por valor que não seja considerado vil.”

3 NERY JUNIOR, Nelson e NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo Civil Comentado. 16ª ed. rev. ampl. e at. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016, Pág. 1900, Nota 2 ao Art. 895.

4 “Artigo 188 – Os atos e os termos processuais independem de forma determinada, salvo quando a lei expressamente a exigir, considerando-se válidos os que, realizados de outro modo, lhe preencham a finalidade essencial.”

5 “Artigo 277 – Quando a lei prescrever determinada forma, o juiz considerará válido o ato se, realizado de outro modo, lhe alcançar a finalidade.”

6 “Artigo 283 – O erro de forma do processo acarreta unicamente a anulação dos atos que não possam ser aproveitados, devendo ser praticados os que forem necessários a fim de se observarem as prescrições legais. Parágrafo Único – Dar-se-á o aproveitamento dos atos praticados desde que não resulte prejuízo à defesa de qualquer parte.”

7 BARIONI, Rodrigo. Comentários ao Código de Processo Civil – Volume 3 (arts. 539 a 925) / Cassio Scapinella Bueno (Coordenador). São Paulo: Saraiva, 2017. Pág. 756, Comentário ao Artigo 895.

8 WAMBIER, Teresa Arruda Alvim, CONCEIÇÃO, Maria Lúcia Lins, RIBEIRO, Leonardo Ferres da Silva, MELLO, Rogério Licastro Torres de. Primeiros Comentários ao novo Código de Processo Civil: artigo por artigo, Teresa Arruda Alvim Wambier (Coordenador). 2. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais. 2016. Págs. 1404/1405. Comentário ao Artigo 895.

9 MEDINA, José Miguel Garcia. Direito Processual Civil Moderno / José Miguel Garcia Medina. 2. ed. rev., atual. e ampl., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016, Pág. 444.

10 “Artigo 4º – As partes têm o direito de obter em prazo razoável a solução integral do mérito, incluída a atividade satisfativa.” – Código de Processo Civil.

11 “Artigo 789 – O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei.”

12 “Artigo 6º – Todos os sujeitos do processo devem cooperar entre si para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva.”

13 TJSP, Recurso de Apelação nº. 1002626-63.2014.8.26.0590, Relator: Desembargador Vanderci Álvares, Data de Julgamento: 07/05/2015, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/05/2015.

TJSP, Agravo de Instrumento nº. 2141373-92.2017.8.26.0000, Relator: Desembargador Jacob Valente, Data de Julgamento: 15/09/2017, 12ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/09/2017.

TJSP, Agravo de Instrumento nº. 2081043-37.2014.8.26.0000, Relatora: Desembargadora Claudia Grieco Tabosa Pessoa, Data de Julgamento: 25/09/2014, 24ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/10/2014.

14 “Artigo 282 – Ao pronunciar a nulidade, o juiz declarará que atos são atingidos e ordenará as providências necessárias a fim de que sejam repetidos ou retificados. §1º – O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.”

15 Obra citado. Pág. 455.

16 DIDIER JUNIOR, Fredie. Curso de Direito Processual Civil. Vol. 1. 11ª edição. Salvador: Editora JusPodivm, 2009, Pág. 261.

17 BEDAQUE, José Roberto do Santos. Comentários ao Código de Processo Civil – Volume 2 (arts. 1º a 3175) / Cassio Scapinella Bueno (Coordenador). São Paulo: Saraiva, 2017. Págs. 885/886, Comentário ao Artigo 895.

Autor: Doutor Paulo Vitor Alves Mariano

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Não incide ITBI sobre cessão de direitos decorrentes de arrematação judicial não quitada, em razão da ausência de fato gerador. Assim entendeu a juíza de Direito Maria Gabriella Pavlópoulos Spaolonzi, da 13ª vara da Fazenda Pública de SP, ao conceder liminar.

A cessionária dos direitos e obrigações decorrentes de arrematação judicial não quitada impetrou mandado de segurança em desafio à nota de conferência formulada pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, escorada no decreto municipal 59.579/20, que exigia a comprovação do pagamento do ITBI relacionado à cessão dos direitos para efetivação do registro do título translativo à margem da matrícula do imóvel.

Analisando a questão, a juíza reconheceu que a cessão de direitos não constitui fato gerador do ITBI, isto porque o artigo 1.245 do Código Civil prevê que somente o registro imobiliário é instrumento apto à transmissão da propriedade imobiliária.

Sustentada nestes fundamentos, bem como na posição jurisprudencial firmada pelo STF e pelo próprio TJ/SP, afastou a exigência de prévio recolhimento do ITBI no que tange à cessão de direitos, determinando que o tributo somente poderá ser cobrado em razão da transferência de propriedade.

O sócio, Dr.Paulo Vitor Alves Mariano, responsável pela área de Distressed Assets and Properties, ressaltou:

“O afastamento da previsão contida no decreto municipal e, por consequência, da exigência formalizada pelo Oficial de Registro, confere maior segurança jurídica às operações e negociações de direitos dessa natureza, conforme assentado pela jurisprudência pátria.”

Complementa afirmando que: “reconhecer que a cessão de direitos não constitui fato ensejador do imposto de transmissão, nada mais é do que efetivamente aplicar as normas positivadas ao caso concreto”.

Contato

Processo: 1070255-35.2022.8.26.0053

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1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, art. 148 do CTN – Código Tributário Nacional); e

3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

De acordo com o entendimento da Corte Superior, o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e passa a ser considerado como próximo do valor de mercado. Assim, somente mediante a instauração de processo administrativo os Fiscos Municipais podem questionar o valor declarado pelos contribuintes, e desde que estes tenham a oportunidade prévia de apresentar defesa.

Até então as Prefeituras vinham fixando unilateralmente um “valor venal” para fins de cobrança do ITBI que, na prática, tendia a ser superior àquele efetivamente pactuado entre particulares no âmbito das transações de compra e venda.

De acordo com o ministro relator, Gurgel Faria, o entendimento é de que, “apesar de ser possível estabelecer um valor médio de mercado dos imóveis, a avaliação de cada imóvel negociado pode passar por oscilações, tendo em vista situações peculiares, como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, dentre outros. Por essa razão, o lançamento do ITBI ocorre, em regra, por declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa”

Importante destacar que o entendimento definido pelo STJ em sede de resolução de demandas repetitivas se aplica à hipótese de arrematação de imóveis no bojo de leilões judiciais e extrajudiciais, cujos lances vitoriosos de aquisição de equiparam ao “valor de mercado” praticado. 

Assim, a nova conformação dada à base de cálculo do ITBI significou importante incentivo à prática de compra e venda de bens imóveis no território nacional, bem assim à arrematação dos mesmos em sede de leilões judiciais e extrajudiciais, visto que o pagamento do imposto passa a ser realizado com base no montante efetivamente transacionado pelos agentes econômicos.

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Autor: Rodrigo José de Paula Marenco.

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Em linhas gerais, os Distressed Assets nada mais são que ativos que contêm algum tipo de problema, estando normalmente vencido, inadimplido e, muitas vezes, já judicializado, constituindo assim, então, um ativo de risco e de longo prazo, mas que normalmente traz uma alta rentabilidade.

Quer saber mais? Confira a matéria completa que saiu na revista Anfac – Fomento Comercial. Link: https://abre.ai/eJIy

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Contudo, para saber se o leilão de imóveis é uma boa alternativa de investimento, muitos pontos devem ser observados, sendo importante ficar atento e saber todas as reais despesas que a compra de um imóvel em leilão pode gerar a fim de garantir o melhor investimento. 

Em geral, todas as informações sobre os leilões estão listadas no edital que é lançado no site das empresas ou dos tribunais de justiça, a depender da modalidade. Mas existem despesas pós-leilão que também devem ser consideradas na hora da arrematação. 

Para fazer com que a sua arrematação seja mais assertiva, reunimos abaixo quais são as principais despesas que você terá após a compra. Vejamos: 

Impostos

Assim como em qualquer aquisição imobiliária, quem arremata um imóvel em leilão é o responsável pelo pagamento do ITBI (Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis).

A quitação do ITBI é essencial para a transferência do imóvel. Por se tratar de um imposto municipal, a alíquota varia de acordo com a cidade e normalmente fica entre 2 e 5% do valor venal do imóvel ou do valor do lance. A depender do município da aquisição.   

Registro do imóvel

Após a arrematação, deverá se com o registro do bem no Cartório de Registro de Imóveis competente. O registro é fundamental, pois a legislação determina que o proprietário é aquele que possui o registro em seu nome. 

O registro da arrematação é realizado mediante a apresentação da Carta de Arrematação.

Assim como o ITBI, o custo do registro costuma variar conforme o município e o valor do imóvel, sendo que os valores podem ser consultados diretamente no cartório competente do registro. 

Pagamento de despesas condominiais e IPTU

Em regra, os tributos que incidirem sobre o imóvel antes da arrematação já estão inclusos no valor arrecadado. Contudo, eventuais débitos condominiais podem ficar a cargo do arrematante e devem ser considerados. 

Assim, deve-se fazer o levantamento dessas despesas de forma prévia e observar no edital se não constam débitos, como multas, taxas condominiais e outros impostos contra o imóvel. 

Desocupação do Imóvel

No caso da compra de imóveis ocupados, os procedimentos para sua desocupação são de responsabilidade de quem os arrematar. Ou seja, caso você opte por comprar um imóvel que se encontra ocupado, deve levar em consideração as despesas que terá para isso. 

As despesas nesse caso são subjetivas, pois você pode entrar em consenso com o eventual ocupante, o que, em regra, não gerará gastos, caso não seja possível ingressar com uma ação judicial, que pode demandar um maior investimento de tempo e dinheiro. 

Diante disso, faça um planejamento considerando as duas hipóteses para garantir que esse seja o imóvel certo para você. 

Reformas ou consertos

As despesas com reformas e consertos devem ser consideradas na hora da compra do imóvel, pois isso pode vir a influenciar muito no valor final.

Dessa forma, recomenda-se visitar os imóveis antes da compra nos casos em que tiver essa disponibilidade. Assim, será possível analisar com antecedência as reais condições dele e ter uma previsão de quanto tempo e dinheiro será necessário investir após a arrematação.

Por que contratar uma assessoria jurídica especializada? 

Contar com uma assessoria jurídica especializada em leilão de imóveis é essencial para garantir o melhor investimento. 

Com a assessoria jurídica você tem a segurança de estar investindo de maneira segura e pode tirar todas as suas dúvidas. Ademais, é fundamental para defender seus direitos no processo e agilizar os trâmites. 

Em caso de dúvidas, não aja por impulso, busque todas as informações sobre o imóvel e procure ajuda especializada.

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No intuito de desconstruir tabus e sanar dúvidas recorrentes acerca do tema, trouxemos abaixo algumas verdades e mitos sobre a arrematação de imóveis em leilão. Vamos ver? 

Existem imóveis com preços quase pela metade do valor de mercado 

VERDADE!!! 

Se os leilões fossem liquidados pelo valor de mercado, dificilmente seriam tão atrativos. Assim, uma das principais vantagens do leilão de imóveis é a possibilidade de arrematar bens, em alguns casos, até pela metade do seu valor. 

Em regra, o lance inicial é estipulado em uma faixa mais baixa para que, no final, a propriedade seja arrematada a um valor justo. 

Comprar um imóvel em leilão pode ser um dos melhores investimentos

VERDADE!!!

É preciso avaliar todos os critérios que influenciam no custo final do imóvel para saber se esse é o investimento certo para o seu caso, mas, em regra, comprar imóveis em leilão é um dos melhores investimentos disponíveis atualmente. 

O pagamento do lance deve ser feito sempre à vista

MITO!!!

O pagamento à vista é uma opção do arrematante. A lei ampara o parcelamento do lance nos leilões, de forma que:

Leilões judiciais: o imóvel pode ser pago com uma entrada de 25% e o restante do valor devido pode ser dividido em até 30 meses. 

Leilão extrajudicial: o parcelamento do imóvel pode variar de acordo com o previsto no edital. 

O arremate não pode ser realizado por mais de uma pessoa

MITO!!!

Embora seja uma opção pouco conhecida, o arremate pode ser realizado por mais de uma pessoa, ou seja, em conjunto. Contudo, deve-se ressaltar que caso o imóvel seja arrematado dessa forma, seu registro deverá ser realizado em nome dos co proprietários. 

Essa pode ser uma ótima opção para quando o valor do imóvel exceder a capacidade de pagamento do interessado. 

O leilão pode ser realizado de forma online

VERDADE!!!

Os leilões virtuais vêm ganhando cada vez mais espaço no cenário atual por permitirem que os interessados participem sem nem mesmo sair de casa. 

O avanço da tecnologia mudou o mercado de leilões e possibilitou que todo o processo fosse realizado por meio da internet e sem burocracia. 

Contudo, tenha cuidado e busque sempre uma empresa de leilão online de confiança. Na dúvida, conte com a nossa equipe jurídica especializada para assessorar você. 

O imóvel está sempre ocupado

MITO!!!

No acervo de imóveis em leilão existem imóveis ocupados e imóveis desocupados. Para saber qual o caso do imóvel pelo qual você se interessou, basta ler o edital. 

Contudo, o fato de o imóvel estar ocupado não deve ser considerado como um empecilho, já que o arrematante encontra amparo na lei para imitir-se na posse do imóvel. 

É muito difícil desocupar um imóvel ocupado que foi arrematado em leilão

MITO!!!

A desocupação do imóvel ocupado arrematado em leilão poderá ocorrer de duas formas: judicial ou extrajudicial. 

A extrajudicial é a forma mais simples e pode ser realizada por meio da negociação direta com o eventual ocupante, alinhando a desocupação e entrega do imóvel arrematado. 

Na hipótese de a desocupação necessitar de determinação judicial, dependendo do caso, pode vir a demorar um pouco mais, mas a lei ampara o arrematante. 

Se o arremate for anulado posso perder o dinheiro 

MITO!!!

O arrematante não vai perder o dinheiro investido caso o leilão venha a ser anulado por determinação judicial definitiva. 

Cabe mencionar que o leilão só pode ser invalidado nos seguintes casos: 

• ausência da intimação pessoal do devedor para purgação da mora realizada por meio de Cartório; 
• ausência da intimação pessoal do devedor acerca das datas e horários da realização das hastas públicas para o exercício do direito de preferência, intimação que deverá obedecer ao prazo mínimo de 05 dias antes da data do leilão;
• ausência das informações imprescindíveis no Edital do Leilão, tais como descrição detalhada do imóvel, a existência de dívida sobre o imóvel e/ou de ação judicial;
• preço vil, considerando esse quando a venda ocorrer abaixo dos limites estipulados na lei. 

Ademais, são poucos os casos em que a invalidação ocorre, mas, caso isso aconteça, o valor não vai ser perdido pelo arrematante, que tem o direito de receber a devolução dos valores pagos, acrescidos de correção monetária. 

Um auxílio jurídico especializado pode me ajudar

VERDADE!!!

No processo de arrematação de imóveis, contar com uma assessoria jurídica especializada em leilões é a melhor maneira de garantir a segurança do seu investimento. Por se tratar de um mercado altamente rentável, contar com o assessoramento de um profissional especializado faz toda a diferença durante a aquisição do imóvel.

Nosso escritório é referência em assessoria jurídica em leilões, por isso, conte com a nossa equipe de advogados especializados e experientes para garantir a segurança do seu investimento. 

Não perca tempo, entre em contato conosco para saber mais.

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Esses fundos ou operações são especializados em ativos depreciados. A compra desses ativos estressados, é considerado um investimento em distressed assets, já que o ente que os emitiu estava em uma situação de crise. 

Contudo, é importante observar que apesar de o mercado se popularizar e se beneficiar de momentos de crise, o lucro desse tipo de investimento também depende dos períodos de alta do mercado. 

Dessa forma, trata-se de uma modalidade de investimento que pode trazer oportunidades tanto nos momentos de crise e grande volatilidade quanto nos períodos de alta. 

Conforme veremos neste artigo, para saber se realmente vale a pena investir em distressed assets, algumas particularidades devem ser observadas, como o perfil do investidor e o ativo em questão. 

O que são investimentos distressed assets?  

Ativos estressados, distressed assets, ativos podres, ativos distressed, distressed investing… esses são apenas alguns dos nomes dados a essa forma de investimento. 

Mas, mesmo com tantos nomes diferentes, a definição é apenas uma. Trata-se de uma forma de investimento em ativos depreciados ou problemáticos, geralmente, emitidos por um ente que esteja em uma situação bem complicada como as massas falidas, por exemplo. 

Ou seja, os distressed assets são ativos emitidos por empresas que estão passando por uma situação de crise, seja por estarem beirando a falência ou por já estarem passando por uma recuperação judicial.  

Esses ativos, em sua grande maioria, são extremamente desvalorizados e baratos se comparados com os demais investimentos. Eles geram lucro com a valorização orgânica da ação, e também por meio de um processo de reestruturação da empresa. 

A compra desses ativos ajudará na reestruturação da empresa em crise e a expectativa de retorno está relacionada com essa reestruturação, já que com a reestruturação do negócio, a empresa tende a operar normalmente no mercado, o que resultará em uma valorização das ações e lucro no investimento. 

Quais as vantagens de investir em Distressed Assets?

Esse tipo de investimento segue a regra básica do mercado para se obter lucro – comprar barato e vender caro. Então, a primeira e principal vantagem é o grande potencial de valorização das ações.

Ainda, por se tratar de um ativo que já está em crise, toda desvalorização que poderia ocorrer, já aconteceu. Assim, qualquer valorização com a reestruturação já dará uma boa margem de lucro. 

Quais as desvantagens de investir em Distressed Assets?

O risco desse tipo de investimento é consideravelmente grande, já que estamos tratando de ativos que estão em crise. Assim, a principal desvantagem decorre do próprio perfil dessa modalidade de investimento. 

Conforme já mencionado, o risco não está propriamente na desvalorização do ativo, tendo em vista que a desvalorização já ocorreu, mas sim na dificuldade da reestruturação desses ativos e no risco de falência.

Portanto, esse investimento é recomendado para um perfil específico de investidor. Nesse caso é essencial ter uma assessoria jurídica especializada que possa indicar quais são as melhores e mais seguras oportunidades de investimento. 

Vale a pena investir em Ativos Distressed?  

Essa pergunta é bastante comum, mas a resposta é subjetiva e depende diretamente do perfil do investidor e, claro, do ativo em questão. 

Nessa forma de investimento, os ativos poderão vir a se valorizar de forma substancial. 

Ter investimentos em distressed assets é uma boa estratégia. Porém, somente para quem tem o perfil correto para essa forma de investimento.

Ademais, é essencial contar com um apoio jurídico especializado para identificar as melhores oportunidades do mercado. 

Como saber em qual distressed assets investir? 

Conforme já mencionado, os distressed assets são investimentos que devem ser adquiridos em períodos de crise e vendidos em períodos de alta.

Logo, para que o investimento dê lucro, é importante analisar o potencial de recuperação do ativo, ou seja, de reestruturação da empresa. Para isso, deve-se contar com uma assessoria especializada, que irá fazer uma análise profunda, levando-se em consideração, por exemplo, a administração da empresa, os acionistas, os credores, as transações financeiras e a capacidade de geração de caixa.

Agora que você já sabe o que são distressed assets, as vantagens e desvantagens desse tipo de investimento, se vale a pena e em qual ativo investir, falta apenas buscar uma assessoria jurídica especializada e descobrir se esse é o investimento correto para o seu perfil.

Deseja saber mais sobre investimentos em distressed assets? Conte com a equipe da Mazzotini Advogados para sanar todas as suas dúvidas.

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Os leilões podem ser realizados por meio de empresas especializadas ou por órgãos judiciais. Assim, é importante acompanhar de forma individualizada cada leilão para saber suas peculiaridades e como participar. 

Entretanto, ainda que tenham muitos atrativos, eles não são para amadores. Embora não seja difícil participar, é importante ficar atento a algumas particularidades para evitar prejuízos.

Pensando nisso, reunimos abaixo algumas dicas para ajudar você a evitar prejuízos na hora de arrematar um imóvel em leilão.  

Conheça todos os termos do Edital  

As principais informações sobre um leilão estão listadas em um edital. Lê-lo com antecedência é a melhor opção para estar preparado e  saber se aquele é o imóvel correto para o seu tipo de investimento. 

É no edital que constam, por exemplo, informações sobre a data do leilão, o valor mínimo para venda do imóvel, o estado de conservação, quem é o vendedor, de quem são as responsabilidades tributárias, a forma de pagamento, o valor da comissão do leiloeiro e até as condições para desistência da arrematação. 

Os editais, geralmente, são lançados no site das empresas ou dos tribunais de justiça, mas também podem vir a ser publicados em outros meios de publicidade, como jornais. 

Confira a documentação

Tendo em vista que os bens vão a leilão pela inadimplência do proprietário, antes da aquisição do imóvel, é necessário checar todas as dívidas e pendências para evitar futuros prejuízos.

Dessa forma, após analisar o edital, confira todos os documentos do imóvel.

Em geral, os imóveis nessa condição, apresentam um histórico de dívidas, portanto, por meio dele é possível fazer um levantamento de todas as dívidas do imóvel. 

Dê preferência para imóveis desocupados  

Embora a maioria dos imóveis que estão em leilão se encontrem ocupados, tenha cuidado e dê preferência à compra de imóveis desocupados. 

No caso de imóveis ocupados, os procedimentos para a desocupação do imóvel são de responsabilidade de quem o arrematar.

Dessa forma, ao adquiri-lo ocupado, caso você não consiga entrar em consenso com o eventual ocupante, você terá de ingressar com uma ação judicial para requerer a sua desocupação, o que requer mais investimento de tempo e de dinheiro. 

Mas, caso ainda assim opte por comprar um imóvel ocupado, faça um planejamento levando em consideração o tempo e dinheiro que gastará a mais para tirar o eventual ocupante do bem, evitando efetuar uma compra por impulso. 

Caso seja possível, visite o imóvel antes de comprá-lo

Em alguns casos, infelizmente, os compradores não são autorizados a visitar o imóvel antes de realizar a compra. Mas procure informações no edital ou com o leiloeiro e, tendo a possibilidade, opte por realizar a visitação. 

Ao visitar o imóvel com antecedência é possível analisar as reais condições dele e ter uma previsão do quanto será gasto com uma possível reforma, ou em qual valor ele é avaliado para venda. Dessa forma, é possível saber se esse será um bom investimento para você. 

Planeje os lances

Antes de iniciado o leilão, peça a um corretor que avalie o imóvel que você pretende arrematar. É o corretor quem vai lhe dizer qual o valor realmente poderá ser investido naquele imóvel e se ele tende a valorizar. 

Após saber qual o valor máximo que você deve investir, defina uma estratégia e tenha cuidado para manter os planos, pois comprar pela empolgação pode trazer prejuízos futuros. 

Contrate uma assessoria jurídica 

A assessoria jurídica é parte essencial quando se trata de evitar prejuízos em leilões de imóveis. 

Não podemos esquecer que estamos tratando de um imóvel que foi a leilão por dívidas do seu proprietário. Dessa forma, faz-se necessário o auxílio de um advogado especializado para analisar os processos em curso e potenciais ações judiciais que possam vir a requerer a anulação da arrematação. 

Ademais, com uma assessoria jurídica especializada em leilões, você poderá sanar todas as suas dúvidas. 

Registre o imóvel  

Após arrematar o imóvel em leilão, você deve proceder com o registro do bem no Cartório de Registro de Imóveis competente. Ao realizar o registro, o imóvel passa a ser realmente seu e assim você evita que ele venha a ser arrematado em outro leilão. 

Mas, não se esqueça que o comprador é responsável pelo pagamento da taxa de registro e pelo pagamento do ITBI (Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis). 

Ainda existem inúmeros cuidados que você deve ter ao adquirir um imóvel em leilão, mas, seguindo todas as recomendações citadas acima, você vai evitar prejuízos corriqueiros e fazer um ótimo negócio. 

Em caso de dúvidas, não aja por impulso, busque todas as informações sobre o imóvel e sempre procure ajuda especializada.

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